Защитници на потребителите — и дори някои брокери — приветстват споразумението на NAR: „Отворихме цялата индустрия за конкуренция“
Процесът на закупуване на жилище изглежда никога не е бил по-прост: Намерете имот на уебсайт с обяви като Zillow, Redfin или Trulia; свържете се с агента за регистрация; оглед на имота; и направете оферта.
Но години зад кулисите, казват експертите, потребителите не са били напълно наясно с крайната цена — и потенциалните конфликти на интереси — когато търсят жилище.
Сега забележително споразумение с Националната асоциация на брокерите е готово да промени този модел. Според защитниците на потребителите и дори някои брокери, това е победа за купувачите и продавачите на жилища.
„Прозрачността на цените е добро нещо, повишената конкуренция е добро нещо и това ще увеличи и двете, ”, каза Мария Летдин, доцент в Колежа по бизнес на Флоридския държавен университет. „Наистина приветствам тази промяна.“
Когато някой тръгне да търси дом днес, в повечето случаи той е прихванат от брокер, който има достъп до определени обяви и който ще работи с купувача без никакви разходи предварително, за да им помогнете да влязат в дом.
Но това се крие в често срещано погрешно схващане, казаха експерти, интервюирани от NBC News. Въпреки че собственик на жилище, който пуска имота си за продажба, трябва да наеме професионалисти, за да продадат дома си, те обикновено включват тази цена в крайната цена, платена от купувача.
„Купувачът носи цялата покупка цена на масата“, каза Летдин. „И продавачът може да задържи малко повече от това след това решение.“
Като част от новото споразумение, купувачът вече трябва да бъде напълно информиран предварително за всички потенциални такси или комисионни те в крайна сметка ще трябва да платят.
Това е така, защото споразумението изисква купувачът да подпише официален договор с брокер, определящ какви услуги ще получи и за колко.
Алтернативно, купувачът на жилище може да реши да не наема брокер и вместо това да прехвърли разходите си за търсене на адвокат, оценител или някой друг с познания за жилищния пазар, казват експерти.
Продавачът може дори да предложи да покрие разходите за екипа на купувача като стимул за привличане на повече купувачи.
Разбира се, за имот, който печели много внимание, подобни стимули за купувачи едва ли ще бъдат на масата.
И в месеците след повторното отваряне на пандемията от Covid-19 най-горещите пазари на недвижими имоти в САЩ бяха наклонени директно в полза на продавачите .
Но сега, когато ръстът на цените на жилищата се изравнява, условията за игра също се изравняват, поставяйки повече купувачи на шофьорското място, казват експерти.
Когото и бъдещ купувач да избере за свой представител в процеса на закупуване на жилище, споразумението за NAR вече официално забранява възможността на продавача да рекламира комисионна за представители на купувача в услугата за множество обяви.
От своя страна NAR твърди, че свободният пазар винаги е определял нивата на комисионите и че те винаги са били предмет на договаряне — и дори полезни.
„Предложенията за компенсация помагат за по-доброто професионално представителство достъпни, намаляват разходите за купувачите на жилища, за да осигурят тези услуги, увеличават възможностите за справедливи жилища и увеличават групата от потенциални купувачи за продавачи“, каза NAR в изявлението си от 15 март, обявявайки споразумението.
Но в повечето случаи имаше малка разлика в сумата, предлагана за тези комисионни на даден пазар - обикновено около 3%.
Това е така, защото всеки опит да се предложи по-ниска комисионна на агент на купувач вероятно ще мотивира агента да насочи клиента си далеч от този имот.
Miller характеризира това поведение като неправилно и каза, че купувачите в много случаи не биха го осъзнали.
„Бъдещето тук е, че купувачите сега ще бъдат на мястото на водача“, каза Милър . „Вместо тези [комисионни] пари да отиват при техния агент... сега те могат да отидат директно при купувача. Това е същата сума пари, но сега купувачът получава пари вместо агент за купуване и те могат да решат какво да правят с тях.“
Нещо повече, вероятно е по-голяма конкуренция за клиенти за да доведе до по-ниски разходи навсякъде, каза Райън Томасело, анализатор в сектора на недвижимите имоти във финансовата фирма Keefe, Bruyette & Woods.
„Когато въведете много прозрачност на пазара което в исторически план го е нямало, всеки икономист ще ви каже, че намалява фрикционните разходи – т.е. комисионните – и те са едни от най-високите в света“, каза Томаселло. „Така че общите разходи за покупка и продажба на дом, на теория, ще намалеят.“
Много експерти, включително други специалисти по недвижими имоти, са съгласни, че споразумението ефективно ще изтъни редиците на нощни агенти, които служеха като посредник – феномен, който нарасна по време на жилищния бум в ерата на пандемията.
„Много хора скачаха с парашут през 2020-2021 г., за да опитайте се да направите лесни допълнителни пари, като се представяте като агент за купувачи и вземете 3%“, каза Фил Кресченцо младши, вицепрезидент на Югоизточния отдел в Nation One Mortgage Corp.
„Но те не донесоха 3% от стойността — дори и близо.“
Crescenzo го сравни с ипотечните брокери, работещи на работа, които помогнаха за подхранването на жилищния балон от средата до края на 2000-те.
„След като промениха правилата за възнагражденията, доминиращите професионалисти се издигнаха на върха, дъното изчезна и индустрията се подобри“, каза Крещенцо.
Роб Уайл
